서울특별시 관악구 남현동 602-25 · 지하 2층 ~ 지상 11층 · 70실
LH 민간 신축매입약정 기반 청년형 오피스텔 개발사업으로, 설계변경을 통한 재심의를 완료하고 변경약정 체결이 확정된 사업입니다.
| 사업명 | 남현동 602-25 청년형 오피스텔 개발사업 |
| 위치 | 서울특별시 관악구 남현동 602-25 |
| 사업방식 | LH 신축매입약정 (건물공사비 연동형) |
| 사업유형 | 청년형 주거용 오피스텔 |
| 세대수 | 70실 (기존 56실 → 증액 완료) |
| 규모 | 지하 2층 ~ 지상 11층 (옥탑 포함) |
| 사업기간 | 약 30~34개월 (공사기간 약 16개월) |
| 약정체결일 | 2025년 6월 18일 |
| 변경약정 기한 | 2026년 7월 8일까지 |
| 공사기간 (예정) | 2026. 1. 31 ~ 2027. 8. 31 |
| 대지면적 | 608.00㎡ (183.92평) |
| 연면적 | 3,914.40㎡ (1,184.11평) |
| 건축면적 | 약 291.32㎡ (지상 2~11층 각 층) |
| 용적률산정면적 | 3,030.20㎡ (지하 제외) |
| 지역·지구 | 도시지역, 일반상업지역 |
| 주차대수 | 22대 (지하 18 + 지상 4 / 장애인 1대 포함) |
| 승강기 | 장애인용 15인승 1대 |
| 세대 타입 | A·B·C 타입 (원룸형, 전용 28㎡ 수준) |
| 주민공동시설 | 독서실 71.60㎡ (1층) |
| 빌트인 | 세탁기·냉장고·에어컨·전기쿡탑·책상·붙박이장 |
변경약정 사유: 기존 56호 약정 체결 이후 설계변경으로 인한 재심의사항 반영. 대지면적 477.10㎡ → 608.00㎡ 전체 면적으로 변경. 토지분 감정평가 금액 180억 5,760만원 확정.
사당역 4번 출구 도보 약 5분. 서울 2·4호선 환승역 생활권으로 강남 접근성이 우수한 청년·직장인 주거 핵심 입지입니다.
| 지목 | 대 (608㎡) |
| 용도지역 | 일반상업지역 |
| 개별공시지가 | 9,008,000원/㎡ (2025년) |
| 공시지가 총액 | 5,476,864천원 (약 54.77억) |
| LH 탁상감정 | 18,057,600천원 (약 180.58억) |
| 감정/공시 배율 | 약 3.3배 |
| 접면도로 | 서측 6m 도로 |
| 지구단위계획 | 충정관리지구(주요 추천) |
주변 부지: 602-17(공동주택 13층), 602-16(숙박 7층), 602-26(공동주택 8층) 등 밀집. 서울 핵심 오피스텔 임대 수요지로 공실 리스크 상대적으로 낮음.
한국토지주택공사(LH)가 준공 후 최종 매입하는 공공 Exit 구조. 토지선급금 선수령 → PF 구축 → 착공 → 준공 → LH 최종 매입 순으로 진행됩니다.
| 토지 감정평가금액 | 180.58억 (180,576백만원) |
| 토지선급금 (80%) | 144.46억 |
| 건물분 (공사비 연동) | 약 110.65억 (산정 후 확정) |
| 직접공사비 | 약 85.26억 (평당 7,200천원) |
| 간접공사비 | 약 10.10억 |
| 건설간접비 (2.4%) | 약 2.35억 |
| 건설자금이자 (3.4%) | 약 4.54억 |
| 총 LH 약정금 합계 | 291.23억 |
| 약정 유형 | 건물공사비 연동형 (별지 제19-2호) |
| 품질점검 | 5단계 (기초·골조·마감·준공·잔금전) |
| 근저당 설정 | 선급금 지급액의 120% 1순위 |
| 이행보증보험 | 2억 5천만원 (약정~매매 계약일) |
| 하자담보 | 공동주택관리법 제36조 기준 |
| 물가변동 조정 | 착공일 이후 90일, 지수 3% 이상 |
| 설계기준 | 주거전용 85㎡ 이하, LH 가이드라인 |
| 해제 위약금 | 선급금 지급 후 위약금 면제 불가 |
[특약 제10조] 약정체결 통보 후 30일 내 근저당권 방식 약정체결 후 토지신탁 방식으로 변경약정 시 토지 1차 감정평가금액의 80%로 선급금을 요청할 수 있습니다. 이는 LH 토지선급금 수령의 법적 근거입니다.
Excel 사업수지표(CF rev_01) 기준 데이터. 총 사업비 263.60억, LH 약정금 291.23억, 세전 사업수지 27.64억.
| Ⅰ. 토지비 | 157.05억 | 59.6% | |
| 토지 매입비 | 183.92평 × 81,557천원/평 | 150.00억 | 56.9% |
| 취득세 등 | 취득가 × 4.6% | 6.90억 | 2.6% |
| 국민주택채권매입 | 토지가 × 0.2% | 0.15억 | 0.1% |
| Ⅱ. 건축비 | 95.36억 | 36.2% | |
| 직접 공사비 | 1,184.11평 × 7,200천원/평 | 85.26억 | 32.3% |
| 간접 공사비 (설계·감리·인입 등) | 설계 2.96억 + 감리 2.96억 + 인입 0.47억 등 | 10.10억 | 3.8% |
| 철거비 | 566.21㎡ × 550천원/㎡ | 3.11억 | 1.2% |
| Ⅲ. 부대비용 | 5.80억 | 2.2% | |
| 신탁수수료 | 약정금 × 0.25% | 0.90억 | 0.3% |
| 보존등기비 | 건물공사비 × 3.2% | 3.30억 | 1.3% |
| 예비비 · 재산세 등 | 약정금 × 0.5% 등 | 1.60억 | 0.6% |
| Ⅳ. 금융비용 | 5.39억 | 2.0% | |
| PF 이자 (Tr.A, HUG) | 65억 × 7.5% × 20개월/12 | 4.74억 | 1.8% |
| 대출취급수수료 (1.0%) | 65억 × 1.0% | 0.65억 | 0.2% |
| 총 사업비 합계 | 263.60억 | 100% | |
| 단계 | 시점 | 수입 (LH 약정금) | 주요 지출 | 비고 |
|---|---|---|---|---|
약정체결 / 선급금 수령 PF 실행 전후 |
PF 실행 시 | +144.46억 선급금 | -157.05억 (토지비) | 토지잔금 149억 + 취득세 6.90억 |
착공 → 골조 2단계 착공 후 약 14개월 |
골조 완료 시 | +30.28억 1차약정금 | -공사비 월별 집행 | 공정 누적 약 68% |
3~4단계 품질점검 착공 후 약 26개월 |
마감 완료 시 | +87.37억 2차약정금 | -나머지 공사비 | PF 상환 재원 확보 |
준공 / 소유권이전 준공 후 60일 이내 |
사용승인 후 | +29.12억 잔금 | -PF 65억 상환 | LH 최종 소유권 이전 |
| 합계 (총 수입) | +291.23억 | -263.60억 | 순 수지: +27.64억 | |
초기 자금 부족분 주의: LH 토지선급금 144.46억 수령 후 토지잔금 149억 + 취득세 6.90억 = 155.90억 지급 필요. 약 11.44억 차액은 Equity 17억으로 충당 가능. PF 65억은 착공 후 건축비 집행용으로 활용.
사업권 양수도 계약금·프리미엄 구조 및 토지 잔금 지급 조건을 단계별로 정리합니다.
토지 매입가 vs 감정가 비교: 토지 매입가 150억 / LH 감정가 180.58억. 감정가 대비 매입가 비율 83.1%로 현재 구조에서 약 30.58억의 토지 평가 차익 발생. 이는 LH 선급금(80%) 수령 시 자금 구조의 여유 기반이 됩니다.
총 사업기간 약 30~34개월. 변경약정 체결 완료 → 사업권 인수 → 철거 → 착공 → LH 최종 매입 순으로 진행됩니다.
사업 단계별 핵심 리스크와 대응 방안을 정리합니다. LH 공공매입 구조로 일반분양 리스크는 구조적으로 배제됩니다.
| 리스크 항목 | 내용 | 대응 방안 | 수준 |
|---|---|---|---|
| 미분양 리스크 | LH 공공매입 구조로 일반분양 없음. 준공 후 LH가 전량 매입 | 공공 Exit 구조로 구조적 배제. LH 약정이 Exit 보장 근거 | 낮음 |
| LH 선급금 지연 | 근저당권 설정 등 선행조건 미이행 시 지급 지연 가능 | 약정 특약 제10조 기준, 30일 내 토지신탁 변경 후 청구 가능. 서류 사전 준비 철저 | 보통 |
| PF 금융 지연 | HUG 보증 PF 심사 시간 소요 또는 조건 변경 | LH 약정 완료·변경약정·재심의 완료로 금융기관 신뢰도 확보. Equity 17억 초기 버퍼 확보 | 보통 |
| 공사비 증가 | 물가연동·설계변경으로 인한 공사비 상승 가능성 | LH 약정 제2조: 착공 후 90일 이상 지수 3% 초과 시 물가변동 조정 청구 가능. 건물분 공사비 연동형 구조 | 낮음 |
| 철거·인허가 지연 | 기존 건물 철거 시 석면·폐기물 문제 또는 인허가 보완 요구 | 철거비 3.11억 사업비 반영. 재심의 완료로 인허가 리스크 최소화. 공정관리 강화 | 낮음 |
| 약정 해제 | LH 약정 제11조 해제 조건 (토지소유권 미확보, 공사 중단 등) | 토지선급금 수령 후 위약금 면제 불가(특약 12조). 약정 체결 후 3개월 이내 토지소유권 확보 필수 | 관리요 |
| 정책 변경 | LH 신축매입 정책 또는 청년주택 지원 기준 변경 | 이미 변경약정 완료 단계로 기존 약정 조건 유지. 정부 청년주택 공급 확대 정책 기조 지속 | 낮음 |
핵심 리스크 요약: 본 사업의 가장 큰 리스크는 LH 선급금 수령까지의 자금 타이밍 관리입니다. 선급금(144.46억) 수령 후 토지잔금(149억) + 프리미엄 2차(3억) = 152억 지급 구조에서 약 7.54억의 갭이 발생하므로, Equity 17억 내 충당 계획 및 PF 실행 일정과의 조율이 핵심 관리 포인트입니다.
정부의 공공매입임대 확대 및 청년주택 공급 확대 정책 기조가 본 사업과 직접적으로 부합합니다.
본 사업은 서울 사당역 생활권 핵심 입지에서 LH 변경약정 완료 + 재심의 완료 + 70실 확정이라는 사업 진행 기반을 모두 갖춘 LH 신축매입약정 개발사업입니다. 토지감정가 180.58억 / LH 선급금 144.46억 / 공공매입 Exit 구조를 보유하여 일반 분양형 사업 대비 안정적인 투자 구조를 형성하고 있습니다. 초기 투입금 5억으로 진입하여 LH 선급금 수령 → PF 조달 → 준공 → LH 최종 매입의 단계를 거쳐 약 27.64억의 세전 사업수지를 달성하는 구조로 설계되어 있습니다.